楼市大逆转,将出现在年
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来源：柯谈
年开启的这一轮史无前例的房地产盛宴，彻底点燃了国人的投资激情。我知道很多人都非常的悔恨，为什么年初没有入手北上深，为什么年没有赶上二线崛起，又为什么年没有抓住三四线的翻倍。其实，你不得不承认，在房产投资中，认知是人与人之间唯一的壁垒。现在来看，同样有很多机会，只是你看不清而已！
那么，年，三四五线城市房价的癫狂，二线城市抢人的迫切，一线城市冰冻的市场，又预示着怎样的投资机遇呢？
1
揽才：二线城市全面爆发
年开始，我国二线城市纷纷敞开了大门，主动打破了户籍枷锁，招贤纳才，甚至连贵为直辖市的天津，都放下身段加入了这场没有硝烟的抢人大战。年的这5个月里，全国就有超过35个城市发布了40多次人才引进政策。
二线城市的人才新政主要集中在放宽落户门槛、支持就业创业、给予住房补贴三方面。例如，西安提出在校大学生凭学生证和身份证即可在线落户西安，武汉市提出“支持百万大学生留汉创业就业”，郑州对青年人才首次购房给予的补贴标准为博士10万元，硕士5万元，本科2万元。
为确保自贸区自贸港的顺利建设，刚刚出台国内最严限购政策的海南省，5月13日也急切的颁布了《百万人才进海南行动计划》，到年要实现“百万人才进海南”的目标，并且引进人才购房不受限购政策的限制。5月16日，天津市发布了人才新政《“海河英才”行动计划》，新政发布6天内落户人，领取调档函2.7万多人。
二线城市为何在此时全面开启抢人大战，深层次的原因主要有以下三方面：
第一、一线城市人口规模限制。近年，北京、上海、广州陆续出台了年-年城市总体规划。到年，北京常住人口控制在万人以内，上海为万人以内。也就是说未来17年，北京只能增长万人，上海只能增长82万人。由于人口增量极为有限，所以，北京上海的人才引进只能是面向高端国际人才，而不能大量的接纳国内高校毕业生。所以，诸多二线城市看到了这个千载难逢的契机，主动的张开了怀抱。
第二、产业升级和转移。多年来，一线城市良好的就业机会成为各类人才争相涌入的地区，但是，随着一线城市产业的优化转型和淘汰落后产能，无法容纳更多的人力。而与之相对应的是二线城市正好处在承接转移产业和城市规模快速扩张的红利期，人才的渴求必不可少。
第三、人口危机日益严峻。国家统计局公布的数据显示，年我国出生人口比上年减少了63万，人口出生率比日本还要低。从年年，7年时间内我国劳动年龄人口减少了约万。年，我国65岁以上老人占比为10.5%，已经达到国际老龄化社会标准7%的1.5倍。高层正是看到了我国人口危机的严重性，所以，在今年全国两会后的政府机构改革时，取消了国家卫生和计划生育委员会，同时在十九大报告中，首次删除了“坚持计划生育的基本国策”的内容。
城市间的角力与比拼，背后依托的是经济与产业实力的博弈，而提升产业竞争力的核心就是人才的集聚。伴随着一线城市的优化，二线城市的扩张，以及提早到来的人口危机，城市的比拼就直接体现在了人才的争夺之上。中国城市新的发展格局正在形成，谁拥有更多更优的人才，谁才能在城市战争中胜出。毫无疑问，年，或许正是中国二线城市全面崛起的元年！
2
狂欢：三四五线的躁动与不安
当下，三四五线城市正沐浴在房价翻倍的全民狂欢之中。年初，中国社科院公布的全国个城市房价排名中，前50名里，有28个是三四五线城市，第50名的衢州房价已高达元。年一季度，全国个县城新建商品房销售均价已经超元/平。
来自某地产研究院的报告显示，年初至5月15日，一线和二线城市新建商品住宅累计成交面积同比下降分别为-41%和-6%，三四线城市则同比上升13％。交易量的持续扩大，表明三四五线城市不仅房价纷纷过万，而且还在继续上涨中。
过去二十年，房价上涨基本体现在一二线城市，三四五线城市房价多年都维持在元/平以下，从未有任何起色。这次三四五线城市房价上涨的原因主要有两个：一个是一二线城市限购升级导致的投资需求外溢；另一个就是货币化棚改。
年，全国房地产投资增速从年初的10.4%一路下滑到1%，商品房积压问题开始暴露，这是由于过去几年，三四五线城市开发商疯狂拿地增加供给，而这些城市人口持续流出导致去化严重不足引起的。而另一方面是，截止年末，全国城镇各类棚户共有4万户。一边是天量商品房积压，一边是大量的棚户区居民有住房需求却没钱改善，棚改货币化就此应运而生，架起了去库存和人造需求的桥梁。
年起，棚改货币化大力推广，货币补偿标准从年的9%快速提高到年的60％。年5月14日，央行宣布4月末，投放于棚改货币化的抵押补充贷款余额为3.万亿，年至年三年棚改年均投放将达1.5万亿，三年总计约4.5万亿。天量的货币投放，人造的住房需求，创造出史无前例的房地产高潮，盛况空前。
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契机：年，楼市见分晓
根据住建部的普查数据，截止年末，全国城市和建制镇中，各类棚户区、危房、不成套住房有4万户，绝大部分分布在三四五线城市。-年，已经改造完成了万套，-年，完成了万套。总理在十九大政府报告中明确提出，启动新的三年棚改攻坚计划，-年计划再完成万套，今年就将开工万套。也就是说，到年底之前，全国4万套棚户将全部改造完成，每年1.5万亿的棚改货币投放将会结束，三四五线城市的房地产高潮终将退去，高企的房价必将走向持续性的下跌。
简单点说就是，年或许是三四五线城市房价的高点！当然，这里不包括环京、环沪、环深的一些三四线城市，毕竟背靠大树好乘凉，主动融入一线，承接一线的产业和人口外溢，房价不会因为棚改的结束而终结。
而在一二线城市却又是另外一番景象，在房住不炒的不断重申下，一线城市量价仍旧低迷，二线热点城市在住建部约谈之后，纷纷升级限购政策，房价难有起色。
笔者前天刚刚和一位合作多次的上海内环内连锁中介门店经理畅聊许久。今年，他25位业务员的门店月成交套数只有1-2套，而年是月成交3-4套，最火爆的年，月成交20-30套，现在店铺租金都难以承担。目前，整个上海根本看不到任何回暖的迹象，郊区浦江镇的几个标杆楼盘，今年5月份的成交价已经比1月份下跌7％，年，上海房价继续下跌将毫无疑问。
年是房价分化的一年，是一二线深度调控，三四五线补涨的一年。
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逆袭：认清现实，正确抉择
随着三四五线城市棚改的推进，二线城市调控的深化，年之前将是三四五线城市房价追赶二线的关键之年，也将是差距最小的过渡之年。然而，伴随着二线城市青年人才的大量吸纳，产业的全面崛起，三四五线城市棚改的结束和人口的持续流出，年之后，二线城市与三四五线城市房价的差距将会越拉越大。
在三四五线城市年房价最高点到来之前，提早套现转移资产，布局一二线城市房产，正是实现你人生逆袭的绝佳机遇！
中国的大城市化势不可挡，二线城市的全面崛起势如破竹，小城市的衰落破败无法挽回，只有看清大势，选对道路，才能找到成功的捷径。以下三条原则请务必认真领会：
一、铜版原则：李嘉诚有一个著名的经商原则：“我不会冒险去赚最后一个铜板。”不赚最后一分钱同样适用于房产投资。三四五线城市房地产的棚改红利到年结束，那时也将是房价最高点，别贪婪的寻求最高点，如果你想榨干最后一滴油水，估计很难找到比你还愚蠢的人来接盘。
根据以往的调控惯例，通常在库存去化任务完成，房价见顶之后，一定会出台调控政策，正所谓，锁定胜局、关门打狗！所以，房产投资不存在逃顶，到顶也就意味着调控的来临，调控的出台才是真正的顶！
二、起跑线原则：身处三四五线城市有学历、有职称的年轻朋友，借助二线城市的人才引进，移民二线城市或者本省省会城市。这不仅有利于自身的职业发展，更重要的是可以为下一代创造一个良好的教育和成长平台。毕竟他们将来读大学、工作、定居一定会选择一二线城市。你现在提前为他抢占跑道，提前为他锁定房产，将来就可以让他少奋斗至少10年。
5月16日，天津发布“海河英才”计划放宽落户限制，新政发布24小时内，就有30万人申请，如此疯狂的根源就是因为天津是高考天堂。年，天津高校录取率全国第一，一本录取率全国第二。不要把全部希望寄托在孩子身上，奢望他将来能飞出鸡窝变凤凰，现在你都不愿意付出任何努力，20年后你孩子的难度只会更大。如果你只想安稳的在小城市颐养天年，那么将来就不要埋怨社会的不公平。
三、养老原则：对于父母在老家，而自己身处一二线打拼的朋友来说，如果小城市父母的房子拆迁，拿到补偿款，切记不要买当地的房子，现在出手的都将是接盘侠。正确的做法是，在你工作生活的一二线额外购置一套小房子给父母养老，除了保值增值之外，更可以让父母享受到一二线大城市的医疗和养老服务。从年开始，各城市医保已经陆续全国联网，异地就医、异地结算已经实现。
总而言之，中国二线城市将全面崛起，小城市的没落是大势所趋，无法挽回的，认清现实，正确抉择，才能有助于实现你人生的完美逆袭！
延伸阅读：房地产的泡沫一戳就破
来源：大猫财经
作者：大猫财经猫哥
人类泡沫史源远流长，皆因贪婪和无知所致，而房地产因为刚需和体量巨大，成为多次泡沫史的主角，十次危机九次地产，过去一百年有四次波澜壮阔的房地产危机，每一次都影响深远。美国佛罗里达地产危机是有记录的第一次房地产泡沫，其后日本、东南亚都未能摆脱，而最近一次全球性金融危机也是源自于美国的地产泡沫。
这些危机都有什么共性值得留意？我们能有哪些反思？现在一起回顾这四次地产危机。
一、美国佛罗里达
年9月，一场飓风以每小时公里的速度横扫佛罗里达，飓风引起的海啸将佛罗里达的两个城市夷为平地，摧毁了00座房屋，人丧生，海水涨到了二楼，人们只能爬到屋顶逃命。
飓风刮倒的不仅是房屋，还刺破了人类历史上第一个有记载的“房地产泡沫”。
飓风之后，许多破产的企业家、银行家或自杀或发疯，有的则沦为乞丐。据说美国商界大名鼎鼎的“麦当劳教父”雷·克洛克，也因此一贫如洗，此后被迫做了17年的纸杯推销员。
佛罗里达炒房史，是一个充满“蝴蝶效应”的故事。
佛罗里达州位于美国东南端，直插海洋，靠近古巴，冬季温暖湿润，是一个度假胜地，尤其是迈阿密北边的棕榈滩岛，更是美国富人聚集的天堂，一战之前，这里每到冬天就会聚集美国“四分之一的财富”。
一战之后，事情有了变化，因为远离战争又大发战争财，美国人民感觉口袋充盈，并且相信“美国永远赢”！工作机会增加，待遇优厚，股票市场繁荣，让大把的人有了钱，有了钱大家主要干三件事：买房、买车、玩！
?买房并未在全国形成风潮，虽然年的《麦克法登法案》开始允许国民银行发放非农业不动产贷款，但对房价的刺激并不明显，-年间，华盛顿城区的房屋价格涨幅也只有10%左右。
?但是买车的人越来越多。那个年代诞生了一个叫汽车分期的产品，10%的首付款就可以开走一辆昂贵的汽车。
?与此同时，美国正在进行轰轰烈烈的城市化运动，道路改善很多，于是，人们不再受限于火车，“自驾游”开始盛行。以前只有极少数人才能去的佛罗里达也成了中产的度假胜地。
他们很快就发现，这里才是真正的房产价值洼地啊！很多人愿意在这里买房或者买一片土地用来度假，房地产也跟着逐渐繁荣起来。
赚钱的消息就像风，藏都藏不住。更多的美国人来到这里，迫不及待地购买房地产。
在年—年间，佛罗里达的地价出现了惊人的升幅。例如棕榈海滩上的一块土地，年值80万美元，年达万美元，年则高达万美元。有人传言，几年前投入美元，几年后赚了15万美元，于是人们纷纷投入地产行业。
回报也是疯狂的，地价每上升10%，炒家的利润几乎就会翻一倍，但还是赶不上房价，年-年间，佛罗里达的地价出现了惊人的升幅。房价以每年超过一倍左右的幅度增长，一幢房子在一年内涨四倍的情况比比皆是，迈阿密地区的房价在3年内上涨了5~6倍。
当时的口号就是，“今天不买房，明天就买不到了！”，《迈阿密先驱报》因刊载巨量的房地产广告而成为当时世界上最厚的报纸。据说当时迈阿密只有7人口，从事房地产业的就高达0人。
银行也在推波助澜，一般人在购房时只需10%的首付，其余90%的房款完全来自银行贷款。投资者只需支付一定的利息，就可以坐等一个好时机将房子转卖出去，而售价往往是原价的两倍以上。还清贷款后，所赚得的利润可达十倍以上。
佛罗里达的赚钱效应也吸引了一些另类人物，比如一个意大利移民庞兹，他讲了一个邮购券的故事，许诺了超高的收益率，人们争相到来，庞兹用新钱还旧账，越玩越大，这也就是“庞氏骗局”的由来。
地产还是主流，到佛罗里达投资成了美国人致富的途径之一，开往迈阿密的火车轮船上，挤满了做发财梦的美国人。
一时间，无数的财富竞相投入到佛罗里达，市区街道两侧的房屋均被高价买下，郊区尚未规划的土地也分区卖出。买房买地的人很少去实地看看，他们也不在意品质，他们只需要等待，等它上涨后卖出，从中获得差价。
一场突如其来的飓风打碎了所有美梦。
年底，不可避免的崩溃终于来临了，迈阿密的房产交易量从年的10.7亿美元萎缩到了年的1.4亿美元。许多高位接盘的人开始付不起房贷，人们纷纷抛出自己手中的房地产，导致房价暴跌，破产的家庭比比皆是。
这个泡沫的破碎并不是一个独立的、局部的案例，即便没有这场飓风，泡沫也会因为其他的一个小诱因而破灭，之后美国政府大力控制负面影响，但是经济危机这个炸弹的引线从佛罗伦萨地产泡沫破灭时就被点燃，年华尔街崩溃，进而导致了20世纪30年代的世界性大萧条，这就是另一个故事了。
二、日本
01
二战之后，日本开始心无旁骛搞建设，结果令人侧目。
从年到年，20年的时间日本从一个农业国转型为世界上最大的钢铁和汽车出口国，比如以丰田为首的汽车公司在欧美大获成功，日货横行，大量美国工厂倒闭，失业人口增加，犯罪率攀升，那时美国还没想起 ，于是美国工人砸日本车成为常态化发泄。
年美国贸易赤字亿美元，其中对日达三层，1年日本外汇储备超过亿美元，独占世界外汇储备的50%，日本取代美国成为世界上最大的债权国，经济总量也赶超意法英德，坐稳老二位置。鼎盛时期，日本拥有美国资产的10%，“买下美国”、”日本可以说不”、“日本第一”已成新共识，剩下的只是时间问题。
当然，这也与美国自身有关。
年，第二次石油危机爆发，能源价格大涨，美国通胀严重，年的夏天，保罗·沃尔克就任美联储主席，决定治理通胀，五年时间里美元汇率上涨了近60%，大量的海外资金流入美国，但出口受挫，贸易逆差日渐成为问题，为了改善这种状况，美国希望通过美元贬值来增加产品的出口竞争力，主要目标当然是日本。
于是广场协议出台了。
1年9月，美日等五国在纽约广场饭店举行会议，决定联合干预外汇市场，使美元兑主要货币有序地下跌，以解决美国巨额的贸易赤字，史称”广场协议”，之后，五国开始在外汇市场抛售美元，引发狂潮，美元因此持续大幅度贬值，而日元升值幅度最大，三年间达到了86.1%！
日本怎么应对的呢？——他们使出洪荒之力放水
?积极财政
《广场协议》后，日本政府决定减税1万亿日元，同时追加5万亿日元的公共事业投资，同年7月又补增2万亿日元财政开支。
?宽松货币
从年1月起，日本银行连续5次降低利率，从5%降到2.5%，是当时世界主要国家中最低的，1-年间日本M2同比增速从8%上升至12%以上。
?鼓励企业发债
1-年间企业融资金额上升了5.5倍。
?银行开始大力放贷，尤其是房贷
不论是针对企业还是个人，抵押贷款业务规模迅速扩大，之后银行竞相发放无抵押信用贷款并以此作为员工kpi。从-年，银行的房地产抵押贷款余额翻了一番。
?日元每年的升值水平超过5%
只要持有日元资产，可以通过汇率变动获得5%以上的汇兑收益，所以很多国际热钱蜂拥涌入。
?承平已久，老百姓手里还是有些积蓄的，但是银行利率下浮，货币超发，必须有靠谱的渠道方能保证财富增值。
所有这些多到扎手的钱，全都默契的直奔股市、房地产而去！
政府本意是希望更多的资金进入实体，以弥补出口受挫带来的负面影响，但是事与愿违，一方面出口成本高企，企业动力不足，另一方面企业也不愿意对内投资，因为盛世日久，国内人工高涨，浮靡之风日盛，成本也不低。但最主要的是，此时做实业远远比不上做投资。
结果是显而易见的，股市高涨、地价房价直升。
02
从年开始日本全国总平均地价从11万涨到了最高峰年的59万，整整翻了5.36倍。整个日本的地产泡沫东京最有代表性。
日本年末调查统计的土地总价，是兆日元，按当时汇率，美国的地价总额为兆日元，也就是说，一个日本列岛可以买下4个美国不止，而东京23区总地价兆日元，所以说“一个东京绝对可以把美国买下”还真不是笑话。
年的东京银座5丁目，当年的土地公示价格1平米1.1亿日元，折合97万美元，这也是当年获吉尼斯世界纪录的全球最高地价。年在东京买一户60平米小户都要5千万日元以上，年轻人不吃不喝要干15年才能够得到。
有案例记：
京郊有29户农民拆迁，土地合计拆迁款8亿日元，而以前这29户农民劳作一年所得不过万日元，所以就欢天喜地的签协议了，但不过五个月，很多人就开始后悔，因为他们出手的土地只过了几个月价值就达到了11亿日元，少挣了3亿，相当于他们以前辛苦干年的。
那个年代不买房简直就是奇葩，有的楼盘因为申购人数太多，不得不采用摇号的方式发售，中签很难，有个楼盘第一年的中签比例是1/，第二年达到了1/6，一房难求，以前两幢房屋的夹缝因地势狭小基本无用，有心者把这样的土地也开发成房屋出售，可能宽不到3米长不过4米，但可达数层，民间称为“铅笔楼”，居然也被抢购。
▲年，参加摇号没中签的母亲，因为有两个孩子很希望能买这套房，不过中签率只有1/，采访她的NHK记者安慰她明年继续，第二年实际中签率为1/6
03
开发需求旺盛，但因为土地私有，土地争夺战不时上演，拆迁导致死人也很常见，很多黑恶势力就此崛起。
典型者如尾崎清光，高中辍学，后在大阪暴力团伙東組崭露头角，年设立了自己的公司，以不动产和高利贷为主要经营业务，借此赚到第一桶金之后涉及政界，黑白两道通吃，后来只要东京搞不定的市街地拆迁，找到他总能解决，但中介费动辄2~3亿，他还要在项目中入股或者抽头，因此暴富，他生活奢靡，在银座花天酒地，情妇都要20岁以下的，极有权势，年过生日，道贺的名流超过千人，可是到了年，尾崎清光糖尿病入院，被3名伪装成探视者的杀手乱枪毙命。
当时房地产情势已疯，按常理，政府会踩踩刹车，但是到了1年，东京推出了“首都改造计划”，这个计划从70年代开始酝酿，但却在市场疯狂时抛了出来。
1年人口普查东京总人口为万，首都改造计划涉及搬迁住户24.9万户，73万余人，其实这些涉及建筑大多都是战后仓促建成，人口密集，耐火抗震性差，搬迁或改造是迟早的事情，但问题是多数住户不想搬迁或者坐地抬价。
这一轮的大受益者是早坂太吉，坊间传言是他雇佣枪手干掉了尾崎清光，因为他们的业务极度重合。早坂太吉的公司核心业务，也是“不动产的拆迁+问题土地合规”，有多挣钱呢？
年日本企业收入排行榜上，第一丰田，第二索尼，第三是最上恒产，这就是早坂太吉的产业。他们靠处理钉子户挣钱，之后慢慢渗入到一级土地市场，早坂太吉的大手笔，就是押宝东京都厅建址。
年前后传出东京都厅重建的消息，但地址未定，早坂太吉大肆收购西新宿土地，其中最大一块地在西新宿六丁目，总价75亿日元。最终果如早坂太吉所料，新长官推进都厅向西新宿转移，一夜之间，早坂太吉手上那块地飞涨了6倍多，加上新宿、涉谷、中野以及在横滨与琦玉投资的周边地块，当年凈赚了亿日元，震惊全国，很多人认为这是黑箱操作，不仅引起司法注意，更引得黑帮嫉恨，年有人朝他客厅里扔了三颗手雷，幸亏法国保镖把沙发反扣遮掩，不然八成命丧黄泉。
04
但这些都是插曲，全民癫狂是很难叫醒的，何况不光楼市，股市也一样。
年到年，日本土地价格上涨了70倍，股票上涨则超过了倍。
年1月日经指数点，年9月点，年日本股市总市值超过当年GDP，年12月日经股指创下接近.8点的历史纪录，当时的股评家喊话，“4万点开头，年末5万点，三年后10万点都不成问题！”
房地产、股市的巨大财富效应把这一时期的日本人从战后极度节俭拮据的状态带入投机撒钱的时代，生活极度奢靡，举几个小例子：
?每到入夜，满街都是挥舞着万元大钞的人在打车，有人为5分钟车程支付几十万日元的车费，因为公司车补好几百万，花不完；
?男多女少，女孩子很受重视，圣诞三件套礼物包括蒂凡尼的心型钻坠、卡地亚的三连环戒指、东京赤坂王子酒店法国料理，一个平安夜下来基本40万就没了。日常请女孩吃一顿正餐不能少于5万日元，20万属于正常消费。小礼品不能低于1万，一个月三场演唱会，一周一场电影属于常态化。
?那时候是毕业生的黄金年代，每个人至少5个offer，来面试要送你钱，如果计划录用你，那赠送10万日元现金礼札或者40万日元的购物券、福袋是标配，如果是重点人才，阿玛尼、劳力士、进口车，外国旅行，都是可能的，有的公司还打出亲情牌，如果录用者出身农村者，甚至会给老家的亲戚送牛送马。
?当时一栋美国大楼打算卖给日本人。美国人报价4亿多美元，双方谈妥就等付钱了。日本人忽然拿来了新的合同书，价格是6.1亿美元。日方解释说，他们的老板昨天在吉尼斯世界纪录里看到，历史上单个大楼出售的最高价是6亿美元。他们想要打破这个纪录。
当时的日本人都是一根筋，抱定两个信念——“股市永远涨”、“房价永远涨”！
但怎么可能呢，到了年，日本政府感到地价、股市的疯涨完全脱离了真实的经济状况，泡沫日益膨胀，迟早要崩，与其被动等待，不如主动挑破。于是日本政府动手了，而且一出手就是狠手，如果有一次重来的机会，他们一定不会这么干。
他们怎么做的？
?紧缩货币。日本央行从年开始连续5次加息，利率从2.5%上升到了6%，同时，货币供应增速大幅下滑。
?收紧房贷，对土地交易强管制。到年，日本商业银行实际上已经停止了对房地产业的贷款。
?调整土地收益税。
?出台”地价税”政策，规定凡持有土地者每年必须交纳一定比例的税收。在房地产繁荣时期囤积了大量土地的所有者纷纷出售土地，日本房地产市场立刻进入"供大于求"的冰河时代。
05
货币紧缩之后，第一个崩不住的是股市。年底，日本股票市值占到全球股市总市值的41.7%，进而在年达到顶峰，但是之后急转直下，海外投资者认定泡沫将破，大肆做空，以年新年为转折点，日本股市掉头向下，年9月，日经股票市场平均亏损44%，相关股票平均下跌55%。几乎所有银行、企业和证券公司出现巨额亏损。
很多公司为避免破产纷纷抛售不动产，顿时供过于求，房价地价开始下跌，但根本卖不出去，陆续竣工的楼房没有住户，空置的房屋到处都是。外国投资者迅速出逃，资金面收紧，年，巨大的地产泡沫自东京开始破裂，迅速蔓延至日本全境。到年，日本不动产破产企业的负债总额高达3万亿日元。
因为发放了大量的抵押贷款，所以银行收回了很多的不良资产，同期，日本21家主要银行宣告产生1亿美元的坏账，其中1/3与房地产有关。之后数家银行被曝出做假证办贷款的丑闻，因此产生了严重的信任危机，几家大银行相继倒闭。
泡沫被戳破，但其影响超过了很多人的预计：
?日本土地价格于年到达最高点，从开始持续下跌，截至年，六大主要城市住宅用地价格跌幅为65%，所有城市跌幅为53%，至今仍未修复。
?失去的二十年
地产泡沫破灭，日本经济增速和通胀率双降，-年间，日本GDP增速平均为0.8%，这还是在政府不断刺激下取得的结果。
?居民财富大幅缩水
所谓低欲望社会也是财力和信心的反应，日本学者统计，期间地产和股票价格的下跌给日本带来的财富损失，达到万亿日元，相当于日本全国个人金融资产的总和。
?企业不振
因为资产价格暴跌，企业的资产负债表明显恶化，企业不得不努力归还债务，竞争力下降。特别是银行受损极大，因为坏账大幅上升，年至3年间，日本先后有家金融机构宣布破产倒闭。
?日本政府更是输家
年之后日本政府债台高筑，年日本政府债务/GDP比重为48%，年这个数字变为%，远高于同类发达国家的水准。与此相应的，日本的国际地位也下降不少。
很多普通人受时代影响大起大落，命运多舛，即便是那些风云一时的人物也不例外。前面提到的早坂太吉，地产泡沫最疯狂的时候发妻去世，后妻结婚不到两年提出离婚，居然索要亿的巨额补偿，年之后地价狂跌，投机失败，他的公司——一度日本前三的大公司也轰然倒掉，1年早坂太吉突发脑溢血，虽然保住了命却成了植物人，5年后离世。
三、东南亚
中国之前，上一个“亚洲奇迹”是由一群国家集体缔造的，韩国、印尼、马来西亚、泰国、新加坡等是其中的代表，上世纪80年代末～90年代初，这些国家实现了10%左右的高速增长，令人侧目，国际资本蜂拥而至，但却推高了房地产的风险。
这一切的起源来自于年代的开放：
●菲律宾在上世纪60年代宣布取消外汇管制，年允许外资利润自由汇出；
●年，马来西亚提高了外国投资者在本国股份公司允许持有股权的比例；
●同年，印尼亦放松了对资本账户的管制。
……
到了年，东南亚主要国家基本实现了资本项目下的可自由兑换，金融市场基本完全开放，大量国际私人资本流入东南亚地区，同时银行信贷开始大量扩张。
-年，各国流向股市和房地产的银行贷款比例越来越大，其中新加坡33%、马来西亚30%、印尼20%、泰国50%、菲律宾11%。
但资金流首先推动的是主要城市的房价。
●印尼在-年内房地产价格上涨了约4倍;
●马来西亚、菲律宾和泰国在-年内都上涨了3倍左右;
●年泰国的住房贷款总额为亿泰铢，到年则超过了亿泰铢，7年里增加了5倍多；而-年间，地价以平均每年10%～30%的速度上涨；在-年7月，则达到每年40%，有些地方的地价1年竟然上涨了14倍。
蔚为壮观。
不过这一切，都不可持续。年东南亚金融危机打断了这一进程。究其原因，还是因为热钱涌入太多，过早对外开放了其尚未成熟的资本市场，过度放松了对资本项目的管理，为国际游资的大进大出地频繁流动和投机攻击行动提供了可乘之机。
进入上世纪90年代中期，美国经济开始强劲复苏，格林斯潘领导下的美联储开始加息，美元强势周期。采取固定汇率制的东南亚国家货币被迫升值，出口竞争力削弱，而进口则激增，贸易及经常项目产生了巨额赤字。
同期，人民币大幅贬值，中国在吸引外资和增加出口方面表现出强大竞争力。年前后南亚国家出口显著下滑，经常账户加速恶化。年泰铢、菲律宾比索、印尼盾、马来西亚令吉、韩元等先后成为国际投机资本的攻击对象，资本大量流出，固定汇率制被迫放弃，货币大幅贬值，经济普遍出现断崖式下滑。
地产泡沫开始破裂。进入年以后，泰国出口产品的国际市场需求低迷，贸易赤字加剧，对泰国的汇率造成了巨大的压力，巨大的资本流出压力迫使泰国央行最终放弃了固定汇率制度，实行“管理下的浮动汇率制度”，从而导致汇市和股市的超幅下跌，泰铢贬值1倍以上。房地产价格也迅速下跌，仅年下半年就缩水近30%，泰国的房屋空置率持续升高，其中办公楼空置率高达50%。
与泰国类似，马来西亚大量的外债也并未投入到实体经济中去，而是转到了房地产业和股票市场，从而使泡沫迅速形成。
以首都吉隆坡为例，在金融危机爆发前的年，住宅租金和住宅价格分别上涨了55%和66%。金融危机爆发后，马来西亚货币贬值近1倍。股票市场大幅崩溃，金融和房地产类股票甚至下跌了70%～90%。房地产市场泡沫也随之破裂，年下半年，马来西亚房地产的平均交易量下降了37%，各项房价指数开始大幅回落。
其他国家境遇类似。房地产危机、金融危机，东南亚诸国告别之前的高增长，归于平庸，直到现在也没回到自己的高光时刻。
四、美国
7年美国房地产再一次崩盘，与佛罗里达的那次不同，这次是全国性的。
1年，互联网泡沫破灭，以前一票难求的互联网公司股票都成了废纸，经济衰退，小布什总统当时的对策是刺激房地产，提出了“居者有其屋”这种唬人的计划。
有钱人早已有房，于是，这一次，政府的注意力转向了中低收入甚至无收入的人群。
1年开始，美联储连续11次降息，联邦基金利率从1年初的6.5%降低到了3年6月的1%，30年固定利率抵押贷款合约利率从0年5月的8.52%下降到4年3月的5.45%。与此同时，美国政府立法要求金融机构向穷人发放贷款。宽松的贷款利率条件刺激了低收入群体的购房需求，市场狂欢。
发放次级贷款的大部分金融机构是抵押贷款公司，因为他们也没什么网点，于是主要依靠分销渠道促进业务，这些渠道因为要拿佣金，于是进一步放宽了借款者的门槛，什么都没有的三无人员都敢放，而且推出了“零首付”、“零文件”的贷款方式，不查收入、不查资产，贷款人可以在没有资金的情况下购房，仅需声明其收入情况，而无须提供任何有关偿还能力的证明。一些放贷公司甚至编造虚假信息使不合格借贷人的借贷申请获得通过。
金融机构疯了吗？没有。
?因为有政策压力，拒绝向低收入人群提供住房贷款的金融机构可能被冠以歧视的罪名进行罚款，数额通常高达数百万美元；
?因为房价一直在涨，作为抵押品，即便出现违约现象，银行也可以拍卖抵押品控制风险；
?因为这些抵押贷款公司不能吸收公众存款，只能依靠贷款的二级市场和信贷资产证券化解决资金来源问题。于是他们把贷款资产证券化，以住房抵押贷款支持证券(RMBS)、CDO等形式把贷款资产卖给市场，获得资金同时转移了风险，获取流动性的同时把相关的风险也部分转移给资本市场。
到了7年，与此相关的金融衍生品总额高达8万亿美元，是抵押贷款的5倍。
房价也是一路攀升，0年到7年的房价涨幅大大超过了过去30多年来的增长幅度，6年6月美国10大城市的房价均价比十年前涨了2.9倍，远远超过了工薪族的收入增长水平。
物极必反。这一次泡沫的破灭也是从政策变化开始的。
出于对通货膨胀的担忧，美联储从4年6月起，在两年内连续17次调高联邦基金利率，从1%上调至6年的5.25%。因为次贷大多为浮动利率贷款，随之大幅上升，而且美国人也不储蓄，更拿不出六个钱包应对危机，然后很多人就发现，房贷还不起了！
利率上升逐渐刺破了此次房地产泡沫，随后房价开始明显下跌，对于那些发放了贷款的机构来说，即便收回断供者的房产，也无法通过出售房产回收贷款的本息，而且，很多房子根本就卖不出去，只能不断违约。
次贷危机随即爆发，并旋即蔓延成百年一遇的金融危机，波及银行，对冲基金、保险公司、养老基金、包括政府信用支持的各类准金融机构，几乎全军覆没，著名的投资银行雷曼兄弟破产，美林被收购，RBS等欧洲大型银行纷纷国有化……
8年次贷危机至今已近9年，美国经济经过多轮宽松才开始走出衰退，而欧洲日本经济即使推出QQE和负利率仍处于低谷，中国经济的增速不及以往，拉美、澳大利亚等资源国家则经济大幅回落并陷入长期低迷。至今，次贷危机对全球的影响仍未完全消除。
总结
不论何时何地，房地产的泡沫都有一些特点，比如：
?住房需求有巨大的转变；
?每一次的地产泡沫背后都离不开货币政策的推波助澜，钱多了肯定要寻找去处，房地产因为各种禀赋优异，成为天然的蓄水池；
?泡沫也离不开银行等机构的推波助澜，房贷宽松、金融产品无节制的创新；
?投机横行，每个人都唯恐错失；
?泡沫破裂有时来自于天灾，有时只需一个谣言；
?而不论怎样，普通老百姓都深受其害
…….
可总结的很多，没有房价永远涨这种事情，维系家庭财富不光靠国运，也依赖个人的理性判断，历史的小波折对个体来说就是大灾难，希望这种小概率事件最好别落到你头上，各自幸福安康最重要。
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